双轮驱动业绩增长 新城控股熨平地产周期

中国房地产业务开发规模瓶颈日益清晰，长周期调控和金融去杠杆消解传统的“土地红利”和“金融红利”，行业估值发生质变的背景下，房企普通面临重大的战略转向：从规模优先转向高质量增长。

充满挑战的市场环境中，要做到稳量、提质、增效并非易事，但部分稳健型房企今年的经营表现依然闪现亮点，以新城控股（601155.SH）为例，渐趋成熟的“双轮驱动”模式正在带动业绩增长、熨平地产新周期的考验。

良好开局

新城控股日前披露6月份及第二季度经营简报。2021年上半年，新城控股精准把握行业窗口期积极去化、销售稳健增长，合同销售额达到1176.64亿元，同比上升20.65%，为全年实现2600亿销售目标奠定了扎实基础。

吾悦广场则是新城控股的另一张王牌。今年上半年新城控股新获取17座吾悦广场，截止今年6月末已开业商场达到百余座。目前，新城控股的开业商场数量已经位居上市房企首位、行业第二。

吾悦广场跨过百店规模，伴随开业商场数量增加，和已开业商场运营逐步成熟带动收入提升，吾悦广场运营效果更为突出。经营简报显示，今年上半年新城控股实现商业运营总收入为39.38 亿，同比上涨近73%。

依靠经营优势，新城控股在房企普遍处于信用低谷时赢得了投资者信任，维持较为通畅的融资渠道。2021年2月和6月，新城控股分别成功发行两笔美元债，债券利率仅为4.5%和4.625%。其中刚在6月底发行的3亿美元绿色优先票据，是新城控股发行的首笔绿色债券。

接连成功发行境外债，体现了投资者对新城控股的认可，也为其长远可持续发展提供了充足的资金保障。目前，新城控股杠杆率稳健合理、现金流充裕。据中信证券研报数据，截止一季末，新城控股剔除预收款的资产负债率为76%、净负债率57%，现金短债比2.04倍。

稳健增长

住宅开发业务的稳步增长，离不开新城控股坚持的“地域深耕”策略以及遍布全国项目的持续热销。

长期以来，新城控股坚持地域深耕策略，围绕现有布局做大做强做深，不断提高市场占有率和产品品质。截至去年末已在全国123个大中型城市拥有1.43亿平方米土地储备，可供未来数年开发所需，其中一、二线城市占总土地储备的40%、长三角区域的三四线城市占30%。

优质的土地和项目的质量是新城控股保持良好销售去化的基石。今年前6个月，新城控股位于温州、苏州、常州、西安等各地项目的销售表现均不俗。像温州的新城瓯江湾项目开盘后创造了单月成交8亿的成绩，以半年销售19.48亿成为当地标杆红盘；苏州太仓的新城心望雅苑项目，上半年开盘后完成超九成去化，半年度签约16.1亿、回笼13亿元。

新城控股2021年的可售货值为4200亿元，全年只需62%的去化率（2020年实际去化率70%）即可达成目标销售额，这意味着新城控股今年大概率将超额完成计划。

值得一提的是，凭借综合体拿地优势，新城控股还在持续降低土地成本。广发证券的研报指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平，具备较高的地货比优势，预计公司全年拿地力度仍将维持40%左右的平稳态势。

低成本土地，意味着新城控股未来的利润空间。2020年新城控股营收、扣非净利分别同比增长69.46%、30.8%，净资产回报率（ROE）位于所有房企上市公司前列。充足、优质的土储，进一步保证了新城控股未来持续的业绩释放。

双轮驱动

在传统开发业务保持稳定的同时，新城控股抓住重点及三四线城市经济高速发展的窗口期，推动商业地产业务规模和经营效率不断提升，形成自己“双轮驱动”的独特优势。

受益于经济“内循环”、城市功能升级和消费升级，新城控股吾悦广场为代表的购物中心正在加速取代传统商超。国盛证券在近期研报中指出，2030年全国购物中心销售额规模可达8.8万亿元，为2020年销售额的2.52倍，预计2019-2030年CAGR为9.9%，商业市场潜力巨大。

吾悦广场的产品优势突出，能够从装修设计、业态组合、品牌能级等方面对三四线的本土百货和街店造成“降维打击”，因此近年来发展迅猛、规模优势不断增加。继去年底突破百店规模后，上半年吾悦广场又添17家，截至2021年6月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座，进驻全国129个城市。

吾悦广场除了持续拓展具有广阔消费潜力的三四线城市，也新拓展了天津、武汉等二线重点城市，保持布局均衡。据悉，新城控股上半年新开业泰安、孝感、长沙宁乡、湖州南浔、镇江扬中五座吾悦广场。进入下半年，新城控股将持续迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标迈进。

新城控股的租管收入去年曾经受住了疫情考验，但随着开业商场数量的增多，以及此前开业的商场逐渐进入成熟期，这部分收入在2020年超过57亿元的基础上，今年上半年同比增长近73%至39.38亿元。中信证券的最新研报认为，从2021年起，新城控股的商业租管收入足以覆盖利息支出，且将凭借运营能力加快商业地产布局。

新城控股加速建立吾悦广场的规模优势，基于对市场的正确判断：三四线综合体目前正处于高IRR回报的窗口期。国盛证券研报指出，在低楼面价和高可售比例条件下，吾悦广场单体IRR可达28.3%。

数据显示，长期的运营经验积累，使吾悦广场获得领先的出租率、稳定的租金增长，至2020年吾悦广场购物中心平均出租率已达99.5%，吾悦广场的单店租金坪效从2015年的52元/月/坪，已经升至2019年的125元/月/坪，年均复合增长率近25%。

双轮驱动战略持续深化，是新城控股得以保证稳健发展的优势。开发业务为商业地产开发提供稳定的现金流，后者则以商管收入丰补利润、增强持续经营能力，两者互补、渐入佳境，正是新城控股熨平地产周期的关键。